Nodokļi pārdodot nekustamo īpašumu Latvijā 2026: pilnīgs ceļvedis

Nekustamā īpašuma pārdošana Latvijā ir nopietns finansiāls darījums, kas bieži vien rada jautājumu: cik daudz nodokļos nāksies samaksāt un kā to darīt pareizi? 2025. gadā spēkā esošie nodokļu noteikumi paredz gan skaidras maksājumu saistības, gan arī vairākus atbrīvojumus, kas var ļaut ievērojami samazināt vai pat pilnībā izvairīties no nodokļu sloga. Šajā ceļvedī uzzināsi visu nepieciešamo – no nodokļa likmes un aprēķina metodes līdz deklarēšanas termiņiem un likumīgiem veidiem, kā samazināt maksājamo summu.

Kādi nodokļi jāmaksā, pārdodot nekustamo īpašumu Latvijā?

Latvijā, pārdodot nekustamo īpašumu, galvenais nodoklis, ar kuru jārēķinās, ir iedzīvotāju ienākuma nodoklis (IIN). Tas tiek aprēķināts no kapitāla pieauguma – tas ir, no starpības starp īpašuma pārdošanas cenu un tā iegādes vērtību vai kadastrālo vērtību, atkarībā no situācijas.

Papildus IIN jāņem vērā arī:

• Valsts nodeva par zemesgrāmatas ierakstiem – to parasti sedz pircējs, taču dažkārt puses vienojas citādi.
• Notāra pakalpojumu maksa – ja darījums tiek slēgts pie notāra.
• Nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN) – tas ir ikgadējs pašvaldības nodoklis, kas jāmaksā par laiku, kamēr īpašums pieder pārdevējam. Tas nav saistīts ar pārdošanas darījumu kā tādu, taču norēķinos par pārdošanas gadu jāievēro proporcionālais sadalījums.

Šajā rakstā galvenā uzmanība tiks pievērsta tieši IIN, jo tas ir vissvarīgākais nodoklis, kas ietekmē pārdevēja finansiālo rezultātu.

Iedzīvotāju ienākuma nodoklis no nekustamā īpašuma pārdošanas

IIN no nekustamā īpašuma pārdošanas Latvijā regulē likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”, konkrētāk tā 11.¹ pants, kas nosaka kapitāla pieauguma nodokļa aprēķināšanas kārtību.

Galvenā nodokļa likme kapitāla pieaugumam no nekustamā īpašuma pārdošanas ir 20%. Šī likme attiecas uz starpību starp pārdošanas cenu un dokumentāli apliecināmajām iegādes izmaksām.

Svarīgi zināt: IIN jāmaksā tikai tad, ja pārdošanas darījums rada pozitīvu kapitāla pieaugumu – tas ir, ja pārdod dārgāk, nekā pirki vai ieguvi. Ja īpašums tiek pārdots par zemāku cenu, nekā tas tika iegādāts, un to var apliecināt dokumentāri, nodoklis nav jāmaksā.

Ienākums no nekustamā īpašuma pārdošanas tiek uzskatīts par kapitāla pieaugumu, nevis par saimnieciskās darbības ienākumu, ja vien pārdevējs nav reģistrēts kā saimnieciskās darbības veicējs un neatbilstošā veidā nodarbojas ar nekustamā īpašuma tirdzniecību kā komercdarbību.

Kad esi atbrīvots no IIN maksāšanas par īpašuma pārdošanu?

Latvijas nodokļu likumdošana paredz vairākus gadījumus, kad no IIN maksāšanas var būt atbrīvots. Tas ir ļoti būtiski zināt pirms darījuma noslēgšanas, jo pareiza plānošana var ietaupīt ievērojamu naudas summu.

Galvenie atbrīvojumi no IIN par nekustamā īpašuma pārdošanu:

• Deklarētā dzīvesvieta vismaz 12 mēnešus – ja nekustamais īpašums ir bijis pārdevēja deklarētā dzīvesvieta vismaz 12 mēnešus pirms pārdošanas un tas nav izmantots saimnieciskajā darbībā, IIN nav jāmaksā. Šis ir visbiežāk izmantotais atbrīvojums.
• Deklarētā dzīvesvieta un līdzekļi jaunajam mājoklim – ja īpašums bijis deklarētā dzīvesvieta vismaz 12 mēnešus un no pārdošanas iegūtie līdzekļi 12 mēnešu laikā tiek ieguldīti cita mājokļa iegādei vai būvniecībai Eiropas Savienībā vai Eiropas Ekonomiskajā zonā, nodokļu atbrīvojums saglabājas.
• Īpašums mantots vai saņemts dāvinājumā no pirmās vai otrās pakāpes radinieka – ja īpašums ir mantots vai saņemts dāvinājumā no tuviem radiniekiem (vecāki, bērni, vecvecāki, mazbērni, brāļi, māsas) un tas ir bijis deklarētā dzīvesvieta, var piemērot atbrīvojumu.
• Lauksaimniecības zeme – konkrētos gadījumos lauksaimniecības zemes pārdošana var tikt atbrīvota no nodokļa, ja tā atbilst noteiktiem nosacījumiem (piemēram, pārdošana tiek veikta zemkopim).
• Zema kapitāla pieauguma summa – ja kopējais kapitāla pieaugums no visiem aktīviem gada laikā nepārsniedz 1 000 EUR, tas nav jādeklarē un nav jāmaksā IIN.

Ir ļoti svarīgi saprast, ka deklarētās dzīvesvietas nosacījums tiek pārbaudīts pēc Iedzīvotāju reģistra datiem – nevis pēc faktiskās dzīvošanas. Tāpēc, ja plāno pārdot īpašumu ar atbrīvojumu, pārliecinies, ka dzīvesvieta tajā ir bijusi deklarēta pietiekami ilgu laiku.

Kā aprēķināt nodokli no nekustamā īpašuma pārdošanas darījuma?

Nodokļa aprēķins var šķist sarežģīts, taču, sekojot šiem soļiem, viss kļūst skaidrāks. Aplūkosim konkrētu piemēru un aprēķina shēmu.

Kapitāla pieauguma aprēķina formula:

Kapitāla pieaugums = Pārdošanas cena − Iegādes vērtība − Ar darījumu saistītie izdevumi

Soli pa solim:

1. Nosakiet pārdošanas cenu – tā ir darījumā norādītā summa. Svarīgi: VID var apstrīdēt cenu, ja tā ir acīmredzami zemāka par tirgus vai kadastrālo vērtību.
2. Nosakiet iegādes vērtību – tā ir dokumentāri apliecināma summa, par kādu īpašums tika iegūts. Ja īpašums ir mantots vai saņemts dāvinājumā, iegādes vērtību nosaka kā kadastrālo vērtību darījuma brīdī vai iepriekšējā īpašnieka iegādes cenu.
3. Atskaitiet ar darījumu saistītos izdevumus – pie atskaitāmajiem izdevumiem pieder: valsts nodeva par zemesgrāmatu, notāra honorārs, nekustamā īpašuma aģenta komisija (ja maksā pārdevējs), kā arī dokumentāri apliecināti kapitālieguldījumi īpašuma uzlabošanā (renovācija, piebūves u.tml.).
4. Aprēķiniet IIN – iegūtajam kapitāla pieaugumam piemērojiet 20% likmi.

Piemērs:

• Pārdošanas cena: 120 000 EUR
• Iegādes vērtība: 80 000 EUR
• Notāra un zemesgrāmatas izdevumi: 800 EUR
• Dokumentāri apstiprināta renovācija: 5 000 EUR
• Kapitāla pieaugums: 120 000 − 80 000 − 800 − 5 000 = 34 200 EUR
• IIN (20%): 34 200 × 0,20 = 6 840 EUR

Kā redzams, dokumentāri apliecināmi izdevumi var ievērojami samazināt apliekamo summu. Tāpēc ir ārkārtīgi svarīgi glabāt visus čekus, rēķinus un līgumus, kas saistīti ar īpašumu.

Ja īpašuma iegādes dokumenti nav saglabāti vai īpašums ir mantots bez skaidras vērtības, iegādes vērtību var noteikt pēc kadastrālās vērtības darījuma noslēgšanas gadā – taču šis variants ne vienmēr ir izdevīgāks.

Termiņi un deklarēšanas kārtība VID 2025. gadā

Ienākumi no nekustamā īpašuma pārdošanas ir jādeklarē Valsts ieņēmumu dienestā (VID). 2025. gadā piemērojamā kārtība ir šāda:

1. Gada ienākumu deklarācija – ienākumi no nekustamā īpašuma pārdošanas, kas gūti 2024. gadā, jādeklarē gada ienākumu deklarācijā, ko iesniedz no 1. marta līdz 1. jūnijam 2025. gadā. Deklarāciju var iesniegt elektroniski VID Elektroniskās deklarēšanas sistēmā (EDS) vietnē eds.vid.gov.lv.
2. Nodokļa samaksa – aprēķinātais IIN jāsamaksā līdz 23. jūnijam 2025. gadā (15 dienas pēc deklarācijas iesniegšanas termiņa beigām).
3. Avansa maksājums – ja nekustamā īpašuma pārdošana notiek pašreizējā taksācijas gadā (2025. gadā), atsevišķos gadījumos VID var prasīt avansa nodokļa samaksu 15 dienu laikā pēc darījuma reģistrēšanas zemesgrāmatā.
4. Dokumentu sagatavošana – pirms deklarācijas iesniegšanas sagatavojiet: pirkuma-pārdošanas līgumu, iepriekšējo iegādes līgumu, renovācijas izmaksu apliecinošus dokumentus, bankas konta izrakstus par darījumiem.
5. EDS aizpildīšana – deklarācijā D sadaļā “Kapitāla pieaugums” jānorāda visi ar pārdošanu saistītie dati. EDS sistēma automātiski aprēķina maksājamo summu.

Svarīgi atcerēties: pat ja esi atbrīvots no IIN maksāšanas, var būt nepieciešams iesniegt deklarāciju, norādot atbrīvojuma pamatu. VID var pieprasīt atbrīvojuma pamatojumu, tāpēc dokumentus, kas apliecina deklarētās dzīvesvietas periodu vai citu atbrīvojuma nosacījumu izpildi, ir ieteicams glabāt.

Ja deklarācija netiek iesniegta laikus vai nodoklis netiek samaksāts, VID var piemērot nokavējuma naudu 0,05% apmērā no nesamaksātās summas par katru kavējuma dienu, kā arī administratīvus sodus.

Secinājums: kā likumīgi samazināt nodokļus pārdodot īpašumu

Nodokļu optimizācija nekustamā īpašuma pārdošanā nav izvairīšanās no nodokļiem – tā ir likumīga un saprātīga finanšu plānošana. Lūk, galvenie ieteikumi, kā rīkoties gudri:

• Plāno deklarētās dzīvesvietas periodu. Ja īpašums ir vai kļūs par tavu galveno mājokli, pārliecinies, ka tajā ir reģistrēta dzīvesvieta vismaz 12 mēnešus pirms plānotās pārdošanas. Tas ir vienkāršākais un efektīvākais veids, kā izvairīties no IIN.
• Glabā visus dokumentus. Renovācijas rēķini, būvniecības izmaksas, notāra honorāri – visi šie dokumenti samazina apliekamo ienākumu. Pat salīdzinoši nelielas summas kopā var ievērojami samazināt nodokļa apmēru.
• Izmanto atbrīvojumu pirkot jaunu mājokli. Ja pārdod savu dzīvesvietu un plāno iegādāties citu, 12 mēnešu laikā ieguldot pārdošanas ieņēmumus jaunā mājoklī, vari saglabāt atbrīvojumu no IIN.
• Precīzi novērtē iegādes vērtību. Ja īpašums iegādāts sen un dokumenti nav precīzi, konsultējies ar juristu vai nodokļu speciālistu par optimālāko iegādes vērtības noteikšanas metodi.
• Konsultējies ar speciālistu. Katrs darījums ir individuāls, un profesionāla juridiskā padomdevēja palīdzība var atklāt iespējas, ko patstāvīgi var nepamānīt. Tautas Jurists sniedz pieejamu juridisko palīdzību jautājumos par nekustamā īpašuma darījumiem un nodokļiem.

Nekustamā īpašuma pārdošana var būt gan finansiāli izdevīga, gan nodokļu ziņā efektīva – ja vien zini, kā rīkoties. Latvijas likumdošana paredz godīgus un saprātīgus atbrīvojumus tiem, kas tos izmanto apzināti un savlaicīgi plāno savus darījumus.

Biežāk uzdotie jautājumi